집을 고민할 때 가장 중요한 건 결국 입지입니다. 그런데 어떤 지역이 규제지역·토지거래허가구역으로 묶이면 대출·세금·청약·실거주 의무가 한꺼번에 달라지기 때문에, "어디가 규제인가"를 정확히 아는 것이 입지 판단의 출발점입니다.
규제 확대 타임라인
10·15 이전
서울에서 아파트 토지거래허가구역은 강남구·서초구·송파구(강남 3구)와 용산구 4곳에 집중돼 있었습니다. 2025년 6·27 대책은 토지 규제보다 대출 규제(수도권·규제지역 주택담보대출 한도 축소 등)가 중심이었습니다.
2025년 10월 15일 (적용 10월 20일)
10·15 대책으로 서울 25개구 전역과 경기 12곳이 투기과열지구·조정대상지역인 동시에 토지거래허가구역으로 지정됐습니다. 한 번에 규제지역과 토지거래허가구역을 함께 묶은 이례적인 조치였습니다.
2026년 6월 30일 — 추가 지정
10·15 규제에 더해 화성 동탄(동탄구)·용인 기흥구·구리시 3곳이 추가됐습니다. 반도체 호황 기대와 GTX-A 개통 등으로 가격이 빠르게 오른 지역으로, 7월 1일부터 규제지역(조정대상·투기과열), 7월 5일부터 토지거래허가구역(2027년 말까지) 효력이 발생합니다. 이전까지 비규제였던 동탄이 규제권에 들어온 것이 핵심입니다.
한눈에 보는 규제지역 지도
아래 버튼으로 10·15 전후를 비교해 보세요.
2026·6·30 — 10·15 규제(서울 전역+경기 12곳)에 더해 화성 동탄·용인 기흥·구리가 추가됐습니다. (7·1 규제지역, 7·5 토허구역)
서울 — 25개구 전역
종로·중구·용산·성동·광진·동대문·중랑·성북·강북·도봉·노원·은평·서대문·마포·양천·강서·구로·금천·영등포·동작·관악·서초·강남·송파·강동 — 자치구 25곳 모두 규제지역이자 토지거래허가구역입니다.
경기 — 12곳 (8개 시)
- 과천시 · 광명시 · 의왕시 · 하남시
- 성남시 — 수정구 · 분당구 · 중원구
- 수원시 — 영통구 · 장안구 · 팔달구
- 안양시 — 동안구
- 용인시 — 수지구
같은 시라도 구에 따라 갈립니다
수원 권선구, 안양 만안구, 용인 기흥구·처인구 등은 이 목록에 포함되지 않습니다. "○○시"가 아니라 구 단위로 규제 여부를 확인해야 합니다.
2026·6·30 추가 — 동탄·기흥·구리
- 경기 화성시 동탄(동탄구)
- 경기 용인시 기흥구
- 경기 구리시
규제지역(조정대상·투기과열) 효력은 7월 1일, 토지거래허가구역은 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지입니다. 올해 누적 상승률이 전국 최고 수준(동탄)이거나 서울 접근성이 좋아 가격이 오른 지역을 조기에 묶은 조치로, 그동안 비규제였던 동탄이 새로 규제권에 포함됐다는 점이 특히 중요합니다.
규제 종류별 특징 — 세 가지는 서로 다르다
같은 "규제지역"이라도 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역은 목적과 효과가 다릅니다. 한 지역에 여러 규제가 겹칠 수 있으니 각각 확인해야 합니다.
- 대출 규제 (LTV·DSR)
- 양도세 비과세 2년 거주요건
- 분양권 전매제한
- 다주택자 세금 부담 증가
- LTV 강화
- 청약 1순위·재당첨 제한
- 전매제한 강화
- 정비사업 조합원 지위 양도 제한 가능
- 주택구입 목적 대출 제한
- 관할 지자체 허가 필요
- 취득일부터 2년 실거주 의무
- 갭투자 불가 (잔금 직접 마련)
- 자금조달계획서·증빙 제출
- 오피스텔·상가는 대상 아님
수도권·규제지역 주담대 한도(주택가격별)
15억 이하 6억 · 15억~25억 4억 · 25억 초과 2억 원
대출 — 실제 가능액이 핵심
- 6·27 대책(2025): 수도권·규제지역 주택구입 주담대 최대 6억, 주담대 이용 시 6개월 내 전입 의무
- 소득이 높아도 대출은 무한정 나오지 않음 — 아래 중 가장 낮은 값이 한도
실제 대출 가능액
= LTV 한도 · 주담대 절대한도(6억 등) · DSR 한도 · 은행 심사금액 중 가장 낮은 금액. 집을 보기 전에 은행에서 먼저 확인하세요.
2026 — 거래신고·자금조달계획서 강화
2026년부터 거래신고·실거래 검증이 강해졌습니다. 이제 계약금만 준비하는 게 아니라 돈의 출처를 설명할 수 있어야 합니다.
- 공인중개사 매매계약 신고 시 매매계약서 사본 + 계약금 지급 증빙 제출 의무화 (2026·2·10 이후 계약, 국적·토허 여부 불문)
- 자금조달계획서 세분화 — 대출유형 세분화, 금융기관명 직접 기재, 자기자금(예금·주식·처분대금)·임대보증금 항목 세분화
- 토지거래허가구역 내 주택 매수 시 자금조달계획서·증빙서류 제출 의무 확대
- 가족 간 자금 이동은 증여인지 차용인지 명확히 (차용증·증여세 검토)
규제지역에서 — 계약 전 확인 순서
규제지역·토허구역에서 마음에 드는 집을 먼저 계약하면 위험합니다. 순서를 지키세요.
- 대출 가능액 확인 (LTV·DSR·6억 한도·담보평가)
- 토지거래허가 가능 여부 (허가 대상·실거주 가능)
- 자금조달계획 준비 (출처 증빙·증여/차용 구분)
- 계약 특약 확인 (허가 불가·대출 부족 시 계약금 반환, 잔금일과 허가일 조율)
- 매매계약
가장 위험한 실수
대출과 허가를 확인하기 전에 계약부터 하는 것.
규제지역 ≠ 분양가상한제
규제지역 지정과 분양가상한제 적용은 자동으로 연동되지 않습니다. 분양가상한제 여부는 택지 성격과 개별 입주자모집공고로 따로 확인해야 합니다.
매수자에게 — 그래서 입지가 더 중요해진다
토지거래허가구역에서는 실거주 의무와 허가 절차로 단기 차익·갭투자가 막힙니다. 결국 실거주 가치와 입지 중심의 시장이 되고, 매수자는 "이 지역이 규제인가"와 함께 "이 입지에 꾸준한 실수요가 있는가"를 같이 봐야 합니다.
규제지역이라는 사실 자체가 그 지역의 수요가 강하다는 신호이기도 합니다. 규제 여부는 출발점일 뿐, 최종 판단은 대출 가능액·실거주 편의·공급량과 함께 내려야 합니다.
세금 규제 — 앞으로 주목할 것 (예고)
대출·거래 규제로 집값이 잡히지 않으면 보유세(재산세·종합부동산세)를 건드릴 수 있습니다. 아직 확정된 것은 아니지만, 정부가 국회 동의 없이 시행령만으로 세부담을 키울 수 있는 두 가지 장치를 알아둘 필요가 있습니다.
① 공시가격 현실화율
공시가격은 보유세의 과세 기준 가격입니다. 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 올리면 공시가격이 오르고 → 재산세·종부세·건보료까지 함께 오릅니다. "가격 자체"를 시세에 맞추는 장치.
② 공정시장가액비율
과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율. 종부세는 60~100% 범위에서 시행령으로 정합니다. 이 비율을 올리면 같은 공시가격이라도 세금이 늘어납니다. 국회 없이 정부가 바로 조정할 수 있어 가장 빠른 세부담 조절 수단입니다.
이 둘을 함께 올리면 보유세가 크게 늘 수 있습니다. 더 나아가 종부세를 대체하는 토지세(국토보유세)·토지배당 같은 새 세목 신설도 거론됩니다(용혜인 의원 「토지세 및 토지배당에 관한 법률안」 발의 — 종부세 대신 토지세를 걷어 전 국민에게 배당). 아직 전망·발의 단계이므로, 매수 시점의 세제개편안을 실제로 확인해야 합니다.
출처: 국토교통부·대한민국 정책브리핑·언론 공개자료(2025·10·15 대책, 2026·6·30 추가 지정, 2026 거래신고·자금조달계획서 강화). 규제 내용은 시점에 따라 바뀔 수 있으니 실제 매수 전 관할 지자체 고시와 은행 상담으로 직접 확인하세요.